SAC ou Price: qual sistema de amortizacao escolher no financiamento

Quando você vai contratar um financiamento imobiliário, uma das decisões mais importantes — e frequentemente mais ignorada — é a escolha do sistema de amortização. SAC ou Price? A diferença pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato. E a resposta curta é: em quase todos os casos, o SAC é mais barato no total — mas o Price pode ser necessário dependendo do seu orçamento no início.

O que é amortização?

Amortização é a parte da parcela que vai direto para reduzir o saldo devedor — ou seja, é o dinheiro que efetivamente “compra” uma fatia do imóvel a cada mês. Cada parcela do financiamento tem dois componentes principais:

• Amortização: reduz o quanto você deve ao banco
• Juros: é o custo do dinheiro emprestado, calculado sobre o saldo devedor atual

Quanto mais rápido o saldo devedor cai, menos juros você paga. Essa lógica simples explica por que a escolha do sistema de amortização tem um impacto tão grande no custo total do financiamento.

A regulamentação dos sistemas de amortização no Brasil está prevista na Resolução CMN nº 3.259/2005, que normatiza as operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O Banco Central do Brasil publica periodicamente orientações sobre os produtos de crédito imobiliário disponíveis no mercado.

SAC: Sistema de Amortização Constante

No SAC, você paga a mesma “fatia” do imóvel todo mês — e os juros caem progressivamente porque o saldo devedor diminui com mais velocidade. A amortização mensal é fixa do início ao fim do contrato. Se você financiou R$ 280.000 em 360 meses, a amortização mensal será sempre R$ 777,78 (280.000 / 360).

Os juros, por outro lado, diminuem a cada mês, pois são calculados sobre o saldo devedor, que cai de forma constante.

Resultado: a parcela total é decrescente — começa alta e vai diminuindo ao longo do tempo.

Exemplo SAC (R$ 280.000, 9,49% a.a., 360 meses):

Mês	Amortização	Juros	Parcela
1	R$ 778	R$ 2.152	R$ 2.930
60	R$ 778	R$ 1.741	R$ 2.519
180	R$ 778	R$ 1.193	R$ 1.971
360	R$ 778	R$ 6	R$ 784

Perceba que a parcela cai de R$ 2.930 para menos de R$ 800 ao longo dos 30 anos. Isso acontece porque os juros de R$ 2.152 no mês 1 caem gradualmente até quase zero no mês 360.

Você pode simular o seu cenário exato na Calculadora SAC e ver a tabela completa das 360 parcelas com a composição de amortização e juros.

Price: Sistema Francês de Amortização

No Price, a parcela é sempre a mesma — o que facilita o planejamento mensal, mas significa que você demora mais para reduzir o que deve ao banco. A amortização é crescente e os juros são decrescentes, mas o valor total permanece constante.

Isso é possível porque no início a amortização é pequena (e os juros dominam) e, com o tempo, a amortização cresce enquanto os juros caem — sempre somando o mesmo valor.

Exemplo Price (R$ 280.000, 9,49% a.a., 360 meses):

Mês	Amortização	Juros	Parcela
1	R$ 232	R$ 2.152	R$ 2.384
60	R$ 364	R$ 2.020	R$ 2.384
180	R$ 641	R$ 1.743	R$ 2.384
360	R$ 2.366	R$ 18	R$ 2.384

Note que no mês 1, dos R$ 2.384 pagos, apenas R$ 232 foram para abater o saldo devedor. O restante — R$ 2.152 — foi embora como juros. É só no final do contrato que a amortização supera os juros na composição da parcela.

Simule o seu caso na Calculadora Price para ver como a composição muda mês a mês.

A diferença que realmente importa: o total pago

O SAC é mais barato no total porque reduz o saldo devedor mais rapidamente, gerando menos juros ao longo dos anos. No exemplo acima (R$ 280.000, 9,49% a.a., 360 meses):

• SAC: total pago de aproximadamente R$ 656.000
• Price: total pago de aproximadamente R$ 698.000
• Economia do SAC: cerca de R$ 42.000 (6% a menos)

Essa diferença existe porque no SAC o saldo devedor cai mais rápido, o que reduz a base sobre a qual os juros são calculados mês a mês. Para um financiamento maior — como R$ 500.000 — a economia do SAC sobre o Price pode ultrapassar R$ 90.000 em 30 anos.

Use o Comparador SAC vs Price para calcular exatamente qual seria essa diferença no seu financiamento, incluindo o ponto de cruzamento das parcelas.

O ponto de cruzamento: quando as parcelas se igualam

Um dado importante que surpreende muita gente: no início, a parcela do SAC é MAIOR que a do Price. Com o tempo, as parcelas do SAC caem e chegam a um ponto onde ficam iguais ao Price — chamado de ponto de cruzamento.

No nosso exemplo, o ponto de cruzamento acontece por volta do mês 47 (quarto ano). Antes disso, quem escolheu o Price paga menos por mês. Depois, quem escolheu o SAC paga menos.

Isso tem implicação direta na análise de renda: para o banco aprovar um financiamento SAC, ele vai considerar a primeira parcela — a mais alta — para calcular se você tem renda suficiente. A regra geral é que a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda bruta familiar.

Quando escolher o SAC?

O SAC é vantajoso quando:

• Você tem renda suficiente para suportar as parcelas maiores do início (a primeira parcela é maior que no Price)
• Quer minimizar o total pago ao banco ao longo dos anos
• Planeja fazer amortizações extraordinárias (o saldo devedor cai mais rápido, potencializando o efeito)
• Sua renda tende a crescer ao longo do tempo
• Vai usar FGTS para amortizações periódicas — veja como funciona no artigo sobre como usar o FGTS no imóvel

Quando escolher o Price?

O Price é mais adequado quando:

• Seu orçamento é apertado e precisa de parcelas menores no início
• Você é profissional liberal com renda variável e precisa de previsibilidade no valor mensal
• Planeja ficar no imóvel por pouco tempo e vender antes de terminar o financiamento
• Está no início da carreira e espera aumento de renda significativo no futuro
• A renda disponível não passa no critério de aprovação pelo SAC, mas passa pelo Price

Erros comuns ao escolher o sistema

Erro 1: Olhar só a primeira parcela. Muita gente escolhe o Price porque a parcela inicial é menor, sem calcular o total pago ao longo dos 30 anos.

Erro 2: Não considerar amortizações extraordinárias. Se você tem disciplina para amortizar todo ano com o 13º salário, o SAC se torna ainda mais vantajoso — cada amortização reduz o saldo mais rapidamente.

Erro 3: Ignorar o CET. A diferença entre SAC e Price não é o único fator de custo. O Custo Efetivo Total — que inclui seguros e taxas — pode ser determinante na comparação entre propostas de bancos diferentes.

Erro 4: Assumir que o sistema não pode mudar. Embora a troca de SAC para Price durante o contrato não seja comum, em alguns casos a renegociação ou a portabilidade de crédito pode trazer essa flexibilidade. Veja o artigo sobre portabilidade de crédito imobiliário para entender suas opções.

Impacto das amortizações extraordinárias em cada sistema

Amortizações extras têm um efeito diferente dependendo do sistema:

• No SAC: amortizar reduz o prazo de forma proporcional (ou reduz a parcela, se você preferir). Como o saldo já cai rápido, o benefício é alto nos primeiros anos.
• No Price: amortizar reduz mais drasticamente o prazo, pois nos primeiros anos o saldo devedor cai muito devagar. Uma amortização de R$ 30.000 nos primeiros anos pode eliminar 3 a 5 anos do contrato.

Para simular o efeito de uma amortização no seu financiamento, acesse a Calculadora de Amortização Extraordinária.

O que dizem os bancos e reguladores

A Caixa Econômica Federal, maior financiadora habitacional do país, oferece ambos os sistemas. Para o programa Minha Casa Minha Vida, a Caixa utiliza predominantemente o SAC com correção pela TR (Taxa Referencial). Nos financiamentos fora do MCMV, o cliente pode escolher entre SAC e Price.

O Banco Central, por meio de normativas do Conselho Monetário Nacional, não impõe preferência por nenhum dos sistemas — a escolha fica a cargo do contrato firmado entre banco e mutuário, observadas as regras do SFH.

Cálculo prático com o simulador

A melhor forma de comparar SAC e Price é usar o Comparador SAC vs Price do nosso site. Insira os dados do seu financiamento e veja instantaneamente:

• A diferença na primeira parcela
• O ponto exato de cruzamento
• A economia total do SAC sobre o Price
• A tabela completa de ambos os sistemas

A decisão entre SAC e Price não tem uma resposta certa universal. Depende do seu orçamento, perfil de risco e horizonte de permanência no imóvel. Use os simuladores para calcular seu cenário específico antes de assinar qualquer contrato.