Todos os custos de comprar um imovel alem do financiamento
Guia completo dos custos ocultos na compra de um imovel: ITBI, cartorio, corretagem, reformas, condominio e como planejar financeiramente a aquisicao completa.
Muitas pessoas calculam apenas o valor da entrada e das parcelas na hora de comprar um imóvel — e se surpreendem com os custos adicionais que aparecem. Para um imóvel de R$400.000, os custos extras podem chegar a R$50.000 ou mais. Esse guia lista tudo que você precisa ter no orçamento além do preço do imóvel.
Por que os custos extras são tão ignorados
O problema é que os custos de compra de imóvel são fragmentados: cada um parece pequeno isolado, mas somados representam uma quantia expressiva. O ITBI aparece na prefeitura, as custas cartorárias no cartório, a taxa de avaliação no banco, a corretagem na imobiliária. Ninguém apresenta o cuadro completo de uma vez.
Este guia faz exatamente isso: reúne todos os custos em um só lugar, com exemplos reais para um imóvel de R$400.000.
1. Entrada (o mínimo que você precisa ter)
A entrada é o valor que o banco não financia. Os percentuais variam por programa:
| Banco/Programa | Financiamento máximo | Entrada mínima |
|---|---|---|
| MCMV Faixa 1 | Até 100% | Sem entrada obrigatória |
| MCMV Faixas 2 e 3 | 80% a 90% | 10% a 20% |
| Caixa Econômica (mercado) | 70% a 80% | 20% a 30% |
| Bancos privados (Itaú, Bradesco, Santander) | 70% a 80% | 20% a 30% |
Para um imóvel de R$400.000 com financiamento de 80%, a entrada é R$80.000. Esse valor precisa estar disponível em conta no dia da assinatura — não dá para pegar emprestado ou usar cartão de crédito para a entrada.
Atenção: a Caixa Econômica Federal pode aceitar FGTS como parte da entrada, reduzindo o quanto você precisa ter em dinheiro. Verifique as condições do seu financiamento.
2. ITBI — o imposto que mais pesa
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que incide sobre toda transferência de propriedade. A alíquota varia por cidade:
- 3%: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Recife
- 2,5%: Curitiba
- 2%: Fortaleza, Goiânia, Manaus, Florianópolis
Para o imóvel de R$400.000:
- Em São Paulo: R$12.000
- Em Fortaleza: R$8.000
O ITBI não pode ser financiado — precisa ser pago à vista antes do registro. Algumas cidades oferecem isenção para primeiro imóvel ou para imóveis do MCMV. Veja o guia completo sobre ITBI e use a Calculadora de ITBI para calcular o valor exato para o seu município.
3. Custas cartorárias
As custas cartorárias cobrem o Registro de Imóveis (obrigatório em toda compra) e, quando necessário, a Escritura Pública no Tabelionato de Notas.
Com financiamento bancário: o contrato de financiamento dispensa a escritura pública. Você paga apenas o registro da alienação fiduciária — entre R$2.500 e R$4.500 para um imóvel de R$400.000, dependendo do estado.
Sem financiamento (à vista): precisa de escritura + registro. O total pode chegar a R$7.000 a R$11.000 para um imóvel de R$400.000 em São Paulo.
As tabelas de emolumentos são definidas pelos Tribunais de Justiça estaduais. Consulte a Calculadora de Custas Cartorárias para estimar o valor exato por estado, ou leia o guia de custas cartorárias por estado.
4. Taxa de avaliação do imóvel (ATED)
Antes de aprovar o financiamento, o banco contrata um engenheiro ou perito para avaliar o imóvel. Essa taxa — chamada de ATED (Avaliação Técnica de Engenharia e Diagnóstico) ou simplesmente “taxa de avaliação” — cobre o laudo de vistoria.
- Custo típico: R$500 a R$2.000 dependendo do banco e do imóvel
- Alguns bancos isentam em promoções específicas ou para correntistas com relacionamento
- É cobrada mesmo que o financiamento não seja aprovado
Pesquise no banco antes de contratar: alguns cobram na contratação, outros embutem no CET.
5. IOF do financiamento
O IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) incide sobre toda operação de crédito, incluindo financiamentos imobiliários. As alíquotas vigentes são:
- 0,0082% ao dia sobre o valor financiado (limitado a 365 dias)
- 0,38% de alíquota adicional
Para um financiamento de R$320.000:
- IOF diário: R$320.000 × 0,0082% × 365 = R$9.578
- IOF adicional: R$320.000 × 0,38% = R$1.216
- IOF total: R$10.794
O IOF geralmente é incorporado ao saldo devedor pelo banco, mas representa um custo real que eleva o CET acima da taxa nominal. Leia o artigo completo sobre IOF no financiamento para entender o cálculo em detalhes.
6. Seguro de vida e do imóvel (MIP e DFI)
Os seguros são obrigatórios em todo financiamento imobiliário e são pagos mensalmente junto às parcelas. Eles não são um custo “extra” à vista, mas impactam o orçamento mensal:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez. O prêmio varia com a idade do mutuário — entre 0,015% e 0,28% do saldo devedor ao mês.
- DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre danos estruturais (incêndio, inundação, desmoronamento). Aproximadamente 0,006% do saldo devedor ao mês.
Para um saldo de R$320.000 com mutuário entre 30 e 40 anos:
- MIP: aproximadamente R$70 a R$100/mês
- DFI: aproximadamente R$19 a R$25/mês
- Total seguros: R$89 a R$125/mês
Ao longo de 30 anos, os seguros representam R$32.000 a R$45.000 adicionais no custo total.
7. Comissão de corretagem
A corretagem é a remuneração do corretor de imóveis ou imobiliária pela intermediação da venda. Por lei e pela tabela do CRECI, os percentuais são:
- 5% a 6% do valor do imóvel (padrão para imóveis residenciais)
- Para R$400.000: R$20.000 a R$24.000
Quem paga: legalmente, a corretagem é paga por quem contratou o corretor — normalmente o vendedor. Em imóveis usados, o vendedor já precifica o imóvel considerando a corretagem. Em lançamentos de construtoras, o corretor é pago pela incorporadora, mas o custo está embutido no preço do imóvel.
Importante: em compras diretas (sem corretor), esse custo não existe. Se você usou corretor e negociou com o vendedor, confirme no contrato quem arca com a corretagem.
8. Despesas com documentação e certidões
Cada parte da transação exige documentos. Os custos se acumulam:
| Documento | Custo aproximado |
|---|---|
| Certidão de matrícula do imóvel (atualizada) | R$30 a R$60 |
| Certidão negativa de débitos do vendedor (Receita Federal) | Gratuita (online) |
| Certidão negativa estadual e municipal | Gratuita (online) |
| Certidão do distribuidor cível | R$20 a R$50 |
| Reconhecimento de firma (por assinatura) | R$15 a R$40 |
| Autenticação de documentos | R$10 a R$25 por folha |
| Certidão negativa de IPTU | Gratuita (prefeitura) |
Reserve R$300 a R$800 para esses custos menores. Em imóveis usados com histórico mais complexo (inventário, múltiplos proprietários), os custos de certidões podem ser maiores.
9. Reformas e adaptações
Este costuma ser o maior custo esquecido — e o mais variável. Considere:
| Situação | Custo típico |
|---|---|
| Imóvel novo, sem adaptações | R$0 a R$5.000 (apenas limpeza e pequenos ajustes) |
| Imóvel novo na planta (acabamentos, armários) | R$20.000 a R$50.000 |
| Imóvel usado em bom estado | R$10.000 a R$30.000 |
| Imóvel usado precisando de reforma média | R$30.000 a R$80.000 |
| Imóvel usado precisando de reforma completa | R$80.000 a R$200.000+ |
Uma reforma de banheiro simples custa R$5.000 a R$15.000. Uma cozinha reformada completa, R$15.000 a R$40.000. Troca de piso em um apartamento de 80m², R$8.000 a R$20.000.
Se você está comprando um imóvel usado, faça uma vistoria técnica antes de fechar o negócio — ela custa R$500 a R$1.500 e pode revelar problemas que mudam completamente o orçamento. Leia o guia sobre financiamento de imóvel usado para mais cuidados necessários nessa modalidade.
10. Mudança, móveis e eletrodomésticos
Frequentemente subestimados:
| Item | Custo estimado |
|---|---|
| Frete de mudança (apartamento médio) | R$800 a R$3.000 |
| Armários planejados (cozinha + dormitórios) | R$15.000 a R$50.000 |
| Eletrodomésticos novos | R$5.000 a R$20.000 |
| Decoração, cortinas, iluminação | R$3.000 a R$15.000 |
| Utensílios e itens de casa | R$2.000 a R$8.000 |
Se você está saindo de um apartamento mobiliado alugado para um imóvel próprio vazio, o impacto de móveis e eletrodomésticos pode ser de R$30.000 a R$80.000. É comum que esse custo supere o ITBI + cartório.
11. Custos mensais recorrentes (que mudam seu orçamento)
A compra do imóvel também muda seus custos mensais. Considere antes de assinar:
| Custo | Estimativa |
|---|---|
| Taxa de condomínio (apartamentos) | R$400 a R$2.500/mês |
| IPTU (varia muito por cidade e valor) | R$100 a R$1.500/mês |
| Fundo de reserva/manutenção (recomendado) | 0,5% a 1% do valor do imóvel/ano |
| Seguro residencial (facultativo) | R$50 a R$200/mês |
Esses custos não existiam se você morava de aluguel — ou eram responsabilidade do proprietário. Agora, você paga tudo.
Resumo: custo total para um imóvel de R$400.000
Comprando com financiamento de 80% em São Paulo, imóvel usado em estado razoável:
| Item | Custo estimado |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$80.000 |
| ITBI (3%) | R$12.000 |
| Custas cartorárias (registro) | R$4.200 |
| IOF do financiamento | R$10.794 |
| Taxa de avaliação (ATED) | R$1.000 |
| Documentação e certidões | R$600 |
| Reforma básica | R$20.000 |
| Mudança | R$1.500 |
| Móveis e eletrodomésticos | R$25.000 |
| Total necessário no dia da compra | R$108.594 |
| Total para se instalar | R$155.094 |
Ou seja: para comprar e se instalar em um imóvel de R$400.000, você precisa de cerca de R$155.000 disponíveis — quase o dobro da entrada isolada. Se você contava com R$80.000 apenas para a entrada, vai ter uma surpresa desagradável.
Sem reforma e mobília (só os custos transacionais):
- Entrada + ITBI + cartório + IOF + ATED + documentação = R$108.594
Isso representa 27% do valor do imóvel em dinheiro que você precisa ter disponível — mais do que os 20% de entrada.
Para calcular os valores exatos para o seu caso, use a Calculadora de Custo Total de Aquisição. Ela permite inserir cada item separadamente e mostra o total necessário no dia da compra. Também vale simular as parcelas mensais no Simulador SAC ou Simulador Price para ter uma visão completa do impacto no orçamento mensal.