ITBI: o que e, quanto custa e como pagar
Guia completo sobre o ITBI no financiamento imobiliario: o que e, aliquotas por cidade, como calcular, prazo de pagamento e se e possivel financiar o ITBI.
O ITBI é um dos custos mais subestimados na compra de um imóvel. Para um apartamento de R$500.000, o ITBI pode chegar a R$15.000 — um valor considerável que precisa estar no orçamento antes de fechar negócio. Se você não sabia disso, continue lendo: esse guia explica tudo sobre o imposto, desde o que é até como calcular e quando pagar.
O que é o ITBI
O ITBI é um tributo municipal obrigatório cobrado toda vez que um imóvel muda de dono entre pessoas vivas. Em termos técnicos, ele incide sobre a “transmissão inter vivos” de bens imóveis, conforme previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988.
A base de cálculo do ITBI está definida no artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece que o imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel — conceito que veremos em detalhes mais adiante.
Diferente do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que incide sobre heranças e doações, o ITBI só é devido em negócios onerosos: compra e venda, dação em pagamento, permuta, entre outros. Se você recebeu um imóvel de herança, o imposto que incide é o ITCMD, de competência estadual.
Por ser um imposto municipal, cada prefeitura define sua própria alíquota por meio de lei municipal. Isso explica por que o ITBI em Fortaleza (2%) é diferente do ITBI em São Paulo (3%). A Receita Federal não administra o ITBI — ele vai direto para o caixa da prefeitura.
Quem paga o ITBI
O ITBI é responsabilidade do comprador do imóvel. Ele deve ser recolhido antes do registro da escritura em cartório — sem o comprovante de pagamento, o cartório não registra a transferência de propriedade.
Em algumas negociações, vendedor e comprador dividem os custos. Mas isso é uma questão contratual, não legal: a lei determina que o comprador é o contribuinte do imposto. Se houver um acordo para divisão, formalize isso no contrato de compra e venda.
Alíquotas do ITBI por cidade
A tabela abaixo mostra as alíquotas vigentes nas principais cidades brasileiras:
| Cidade | Alíquota | ITBI para R$500.000 |
|---|---|---|
| São Paulo | 3% | R$15.000 |
| Rio de Janeiro | 3% | R$15.000 |
| Belo Horizonte | 3% | R$15.000 |
| Brasília (DF) | 3% | R$15.000 |
| Porto Alegre | 3% | R$15.000 |
| Salvador | 3% | R$15.000 |
| Recife | 3% | R$15.000 |
| Belém | 3% | R$15.000 |
| Campinas | 3% | R$15.000 |
| Curitiba | 2,5% | R$12.500 |
| Fortaleza | 2% | R$10.000 |
| Goiânia | 2% | R$10.000 |
| Manaus | 2% | R$10.000 |
| Florianópolis | 2% | R$10.000 |
| Santos | 2% | R$10.000 |
Atenção: algumas cidades têm alíquotas diferenciadas para imóveis do Minha Casa Minha Vida ou para primeiro imóvel financiado pelo SFH. Consulte sempre a legislação municipal vigente antes de calcular.
Como calcular o ITBI
O cálculo básico é direto:
ITBI = Base de cálculo x Alíquota municipalO ponto de atenção está na base de cálculo. Ela pode variar conforme o município:
- Valor venal cadastral: o valor que a prefeitura usa para calcular o IPTU. Costuma estar abaixo do valor de mercado.
- Valor declarado na escritura: o preço efetivamente pago pelo imóvel.
- O maior entre os dois: a orientação mais comum após decisão do STJ.
O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, fixou que as prefeituras não podem usar um “valor venal de referência” criado por elas mesmas para cobrar ITBI acima do valor declarado na escritura, sem processo administrativo adequado. Isso significa que, se a prefeitura tentar cobrar ITBI sobre um valor maior do que você pagou, você pode questionar administrativamente.
Exemplos práticos:
Imóvel em São Paulo, valor de venda R$480.000, valor venal IPTU R$390.000:
- Base de cálculo: R$480.000 (valor maior)
- ITBI: R$480.000 × 3% = R$14.400
Mesmo imóvel em Fortaleza:
- Base de cálculo: R$480.000
- ITBI: R$480.000 × 2% = R$9.600
Use a Calculadora de ITBI para simular o valor exato para o seu imóvel, considerando o município e se é financiamento pelo SFH.
ITBI em financiamentos imobiliários
Nos financiamentos, há uma particularidade importante que muita gente não sabe. Quando você compra um imóvel com financiamento, a transação tem dois momentos:
- A parte paga à vista (entrada + FGTS)
- A parte financiada (crédito do banco)
Em São Paulo, por exemplo, existe uma alíquota reduzida de 0,5% sobre o valor financiado pelo SFH (para imóveis dentro dos limites do Sistema Financeiro de Habitação). Sobre a parte paga à vista, aplica-se a alíquota normal de 3%.
Exemplo em São Paulo com imóvel de R$500.000:
- Entrada: R$100.000 → ITBI sobre a entrada: R$100.000 × 3% = R$3.000
- Financiamento SFH: R$400.000 → ITBI sobre o financiado: R$400.000 × 0,5% = R$2.000
- ITBI total: R$5.000 (em vez de R$15.000 sem a diferenciação)
Nem todos os municípios têm essa diferenciação. Em cidades que aplicam alíquota única sobre o valor total do imóvel, não há benefício para a parcela financiada.
Isenção e redução do ITBI para primeiro imóvel
Vários municípios oferecem benefícios fiscais para quem está comprando o primeiro imóvel residencial. Os critérios variam bastante:
São Paulo: isenção do ITBI para imóveis adquiridos por meio do SFH com valor até o limite do programa, desde que seja o primeiro imóvel do comprador no município.
Rio de Janeiro: redução de alíquota para imóveis de baixo valor dentro do Minha Casa Minha Vida Faixa 1.
Belo Horizonte: isenção total para imóveis residenciais até determinado valor venal, destinados à moradia do comprador que não tenha outro imóvel na cidade.
Curitiba: alíquota de 2,5% para a maioria dos imóveis, sem diferenciação de primeiro imóvel.
Para verificar se você tem direito à isenção, acesse o portal da prefeitura do município onde o imóvel está localizado ou consulte um despachante imobiliário. As condições mudam com frequência por alterações na legislação municipal.
Quando e como pagar o ITBI
O pagamento deve ocorrer antes do registro da escritura em cartório. O fluxo completo é:
- Comprador solicita o cálculo do ITBI na prefeitura (presencialmente ou pelo portal online)
- Prefeitura verifica o valor venal e emite o boleto
- Comprador paga o boleto (prazo de vencimento varia — em geral 30 dias)
- Comprovante de pagamento é apresentado ao cartório junto com a escritura ou contrato de financiamento
- Cartório registra a transferência de propriedade
O prazo para pagamento após a assinatura do instrumento de compra e venda varia por município: em geral, entre 30 e 90 dias. Fique atento ao prazo do boleto emitido pela prefeitura, pois multas e juros por atraso podem ser cobrados.
Em financiamentos bancários, o próprio banco costuma orientar o comprador sobre o ITBI e pode até fazer a interface com a prefeitura. Mas a responsabilidade de pagar continua sendo do comprador.
Pode financiar o ITBI?
O ITBI em si não pode ser incluído no mesmo contrato de financiamento imobiliário. O banco financia o imóvel, não os impostos e taxas de transferência. Isso significa que o ITBI precisa ser pago à vista, do próprio bolso.
Existem alternativas para quem não tem o dinheiro disponível:
- FGTS: em alguns financiamentos, é possível usar parte do saldo do FGTS para cobrir o ITBI e as custas cartorárias, desde que o banco permita essa destinação e haja saldo suficiente.
- Crédito pessoal: alguns bancos oferecem linhas específicas para custos de aquisição (ITBI + cartório), com prazos menores e taxas mais altas que o financiamento imobiliário. Use com cautela.
- Negociação com o vendedor: em imóveis usados, é possível negociar um desconto no preço que cubra o ITBI, efetivamente dividindo o custo.
Erros comuns na hora de calcular o ITBI
Erro 1: usar o valor do IPTU como base de cálculo O valor venal do IPTU costuma estar desatualizado e abaixo do valor de mercado. A prefeitura pode usar o valor de venda como base. Sempre confirme com a prefeitura.
Erro 2: não considerar o ITBI no orçamento da compra É um dos erros mais frequentes. Para um imóvel de R$400.000 em São Paulo, são R$12.000 que precisam estar disponíveis além da entrada. Veja o guia completo de todos os custos de comprar um imóvel para não ser surpreendido.
Erro 3: confundir ITBI com ITCMD Se você está recebendo um imóvel de herança ou doação, o imposto é o ITCMD (estadual), não o ITBI (municipal). As regras são completamente diferentes.
Erro 4: não verificar se tem direito à isenção Muita gente paga o ITBI cheio sem saber que tinha direito à isenção por ser primeiro imóvel ou por enquadramento no MCMV. Vale a pesquisa.
Resumo: quanto vai custar o ITBI no seu caso
Para facilitar o planejamento:
| Valor do imóvel | São Paulo (3%) | Curitiba (2,5%) | Fortaleza (2%) |
|---|---|---|---|
| R$200.000 | R$6.000 | R$5.000 | R$4.000 |
| R$300.000 | R$9.000 | R$7.500 | R$6.000 |
| R$400.000 | R$12.000 | R$10.000 | R$8.000 |
| R$500.000 | R$15.000 | R$12.500 | R$10.000 |
| R$700.000 | R$21.000 | R$17.500 | R$14.000 |
Além do ITBI, você ainda precisa considerar as custas cartorárias e outros encargos. Use a Calculadora de Custo Total de Aquisição para ter uma visão completa de tudo que vai desembolsar na compra do imóvel.
Para calcular o ITBI específico do seu município e saber se há benefício para primeiro imóvel, acesse a Calculadora de ITBI.