Custas cartorarias na compra de imovel: guia por estado
Tabela completa das custas cartorarias na compra de imovel: escritura, registro e ITBI por estado brasileiro, com exemplos de calculo e como planejar esse custo.
As custas cartorárias são um dos custos “ocultos” mais significativos na compra de um imóvel. Para um apartamento de R$400.000, as taxas de cartório podem variar de R$2.000 a R$4.000 — sem contar o ITBI. Mas se você estiver comprando sem financiamento (à vista), pode precisar também de escritura pública, o que eleva o total cartorado para R$5.000 a R$7.000. Aqui está o guia completo por estado.
O que são as custas cartorárias e por que existem
As custas cartorárias são os emolumentos cobrados pelos serviços notariais e de registro. Elas não são impostos — são a remuneração dos serviços prestados pelos cartórios extrajudiciais, que no Brasil são delegações do Poder Público.
Dois tipos de cartório participam de uma compra e venda de imóvel:
| Tipo | O que faz | Quando é necessário |
|---|---|---|
| Tabelionato de Notas | Lavra a escritura pública de compra e venda | Compra à vista ou sem financiamento |
| Cartório de Registro de Imóveis | Registra a transferência e torna pública a propriedade | Sempre obrigatório |
Sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis, a transferência de propriedade não produz efeitos perante terceiros. Você pode ter pago o imóvel, assinado contrato e morar nele — mas legalmente o vendedor ainda é o dono. O registro é o que consolida juridicamente sua propriedade.
Os valores são regulamentados pelos Tribunais de Justiça estaduais, que publicam tabelas de emolumentos periodicamente. Por isso, as custas variam consideravelmente de estado para estado.
Como são calculadas as custas
As tabelas estaduais de emolumentos funcionam com faixas progressivas — como o imposto de renda. Cada faixa de valor do imóvel tem um valor fixo de emolumento, e não um percentual puro. Isso significa que a taxa efetiva (percentual sobre o valor) tende a diminuir conforme o valor do imóvel aumenta.
Exemplo simplificado da tabela de São Paulo (TJSP):
| Faixa de valor do imóvel | Emolumento escritura | Emolumento registro |
|---|---|---|
| Até R$23.740 | R$1.084,55 | R$1.084,55 |
| R$23.740,01 a R$47.480 | R$1.573,93 | R$1.434,50 |
| R$47.480,01 a R$71.220 | R$2.261,68 | R$1.773,35 |
| R$71.220,01 a R$118.700 | R$3.235,93 | R$2.276,88 |
| R$118.700,01 a R$237.400 | R$4.508,91 | R$3.072,78 |
| R$237.400,01 a R$474.800 | R$6.351,67 | R$4.232,87 |
| R$474.800,01 a R$949.600 | R$9.441,75 | R$5.924,83 |
| Acima de R$949.600 | R$13.337,31 | R$8.349,60 |
Para um imóvel de R$400.000 em São Paulo, o registro custa R$4.232,87. Se você comprar à vista (sem financiamento), soma-se a escritura: R$6.351,67. Total cartorado (sem ITBI): R$10.584,54.
Para verificar os valores exatos, o TJSP disponibiliza calculadora em calculadoracustas.tjsp.jus.br.
Diferença entre compra à vista e financiamento
Essa distinção é crucial para o orçamento:
Compra à vista (sem financiamento):
- Precisa de escritura pública no Tabelionato de Notas
- Precisa de registro no Cartório de Registro de Imóveis
- Custo = emolumento escritura + emolumento registro
Compra com financiamento (alienação fiduciária):
- O contrato de financiamento bancário tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997)
- Não é necessária escritura no Tabelionato de Notas
- Paga-se apenas o registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis
- Custo = emolumento registro (normalmente com acréscimo de averbação da alienação fiduciária)
Isso representa uma economia relevante. Em São Paulo, para um imóvel de R$400.000, você economiza os R$6.351,67 da escritura ao comprar financiado.
A escritura pública plena só é lavrada quando o financiamento for quitado — o banco cancela a alienação fiduciária e o imóvel passa definitivamente para o nome do comprador. Esse registro final também gera custas cartorárias, mas menores.
Estimativas por estado para imóvel de R$400.000
Os valores abaixo são estimativas para compra com financiamento (sem escritura, apenas registro):
| Estado | Registro (aprox.) | ITBI (aprox.) | Total estimado |
|---|---|---|---|
| São Paulo | R$4.200 | R$12.000 | R$16.200 |
| Rio de Janeiro | R$3.800 | R$12.000 | R$15.800 |
| Minas Gerais | R$3.200 | R$12.000 | R$15.200 |
| Rio Grande do Sul | R$4.100 | R$12.000 | R$16.100 |
| Paraná | R$3.000 | R$10.000 | R$13.000 |
| Santa Catarina | R$3.100 | R$8.000 | R$11.100 |
| Bahia | R$3.400 | R$12.000 | R$15.400 |
| Pernambuco | R$3.200 | R$12.000 | R$15.200 |
| Ceará | R$2.600 | R$8.000 | R$10.600 |
| Goiás | R$2.900 | R$8.000 | R$10.900 |
| Distrito Federal | R$3.500 | R$12.000 | R$15.500 |
Valores aproximados para referência. As tabelas estaduais são revisadas anualmente por decreto ou portaria do Tribunal de Justiça local.
Para compra à vista, some o valor da escritura (que geralmente equivale a 60–80% do valor do registro) a esses totais.
Como consultar as custas exatas para o seu estado
Cada Tribunal de Justiça estadual publica a tabela de emolumentos vigente. Muitos disponibilizam calculadoras online:
- SP (TJSP): calculadoracustas.tjsp.jus.br
- RJ (TJRJ): tjrj.jus.br → seção extrajudicial → custas e emolumentos
- MG (TJMG): tjmg.jus.br → serviços extrajudiciais
- RS: notariosregistradores.org.br → calculadora de emolumentos
- PR (TJPR): tjpr.jus.br → tabela de emolumentos
- SC (TJSC): tjsc.jus.br → extrajudicial
- BA (TJBA): tjba.jus.br → tabelas e emolumentos
Para estados sem calculadora online, pesquise “[nome do estado] + emolumentos cartorários + tabela vigente” e localize o decreto ou portaria mais recente do Tribunal de Justiça.
Você também pode usar a Calculadora de Custas Cartorárias deste site, que aplica as tabelas estaduais mais recentes para uma estimativa rápida.
Quem paga as custas
Por lei e por prática de mercado, o comprador paga todas as custas cartorárias:
- ITBI (tributo municipal)
- Escritura pública (quando necessária)
- Registro de imóveis
- Averbações e certidões
Em transações de imóvel usado, é possível negociar a divisão dos custos com o vendedor. Mas isso precisa ser formalizado no contrato de compra e venda. Sem previsão contratual, a responsabilidade recai sobre o comprador.
Em imóveis novos (lançamentos de construtoras), a prática comum é o comprador arcar com todos os custos de transferência. Verifique o contrato com atenção.
Certidões e documentos adicionais
Além do registro e da escritura, existem outros custos menores de cartório que você deve considerar:
| Documento | Custo aproximado |
|---|---|
| Certidão de matrícula atualizada | R$30 a R$60 |
| Certidão negativa de ônus reais | R$30 a R$60 |
| Reconhecimento de firma (por assinatura) | R$15 a R$40 |
| Autenticação de documento (por folha) | R$10 a R$25 |
| Certidão negativa de débitos do imóvel | gratuita (prefeitura) |
Esses custos parecem pequenos, mas em uma transação imobiliária é comum precisar de 10 a 20 reconhecimentos de firma e múltiplas certidões. Reserve cerca de R$500 a R$1.000 para esses itens.
Situações especiais que alteram as custas
Imóvel em inventário: se você comprar um imóvel de herdeiros, pode haver custas adicionais de formal de partilha e averbação de inventário, além das custas normais de transferência.
Imóvel com financiamento anterior (alienação fiduciária do vendedor): o vendedor precisa quitar o banco e registrar o cancelamento da alienação antes da venda. Esse cancelamento gera uma averbação adicional — normalmente paga pelo vendedor.
Imóvel sem registro (escritura particular antiga): imóveis com escritura mas sem registro no cartório exigem regularização prévia, o que pode gerar custas extras de usucapião, adjudicação compulsória ou outros procedimentos.
Primeiro imóvel / MCMV: alguns estados têm desconto ou isenção de emolumentos para operações do Minha Casa Minha Vida. Verifique a legislação estadual — em São Paulo, por exemplo, há redução de emolumentos para imóveis do programa.
Como planejar esse custo no orçamento
Regra prática para quem está comprando com financiamento: reserve entre 3,5% e 4,5% do valor do imóvel para ITBI + custas cartorárias + documentação. Para compra à vista, eleve para 4,5% a 5,5%.
Exemplos por faixa de valor:
| Valor do imóvel | Reserva recomendada (financiamento) | Reserva recomendada (à vista) |
|---|---|---|
| R$200.000 | R$7.000 a R$9.000 | R$9.000 a R$11.000 |
| R$300.000 | R$10.500 a R$13.500 | R$13.500 a R$16.500 |
| R$400.000 | R$14.000 a R$18.000 | R$18.000 a R$22.000 |
| R$600.000 | R$21.000 a R$27.000 | R$27.000 a R$33.000 |
Esses valores não podem ser financiados pelo banco — precisam estar disponíveis no momento da assinatura do contrato ou do registro.
Para entender o quadro completo de todos os custos da compra, leia o guia de todos os custos além do financiamento e use a Calculadora de Custo Total de Aquisição para montar seu orçamento completo, item a item. Também é útil calcular o ITBI separadamente, pois ele representa a maior parte dos custos de transferência.