Como calcular a parcela do financiamento imobiliario
Tutorial completo com formulas e exemplos para calcular a parcela do financiamento imobiliario nos sistemas SAC e Price, com e sem seguros e IOF.
Saber calcular a parcela do financiamento antes de ir ao banco coloca você em posição de negociação. Você consegue comparar propostas, entender o que cada número significa e evitar surpresas desagradáveis. Neste tutorial, você aprende os cálculos dos dois sistemas mais usados no Brasil — e por que os valores que o banco apresenta às vezes diferem do que você calculou em casa.
Os dois sistemas de amortização
O financiamento imobiliário no Brasil usa principalmente dois sistemas, e a escolha entre eles define se sua parcela vai diminuir com o tempo ou ficar fixa.
| Sistema | Parcela | Característica |
|---|---|---|
| SAC (Sistema de Amortização Constante) | Decrescente | Amortização fixa, juros caem |
| Price (Tabela Price) | Constante (fixa) | Amortização cresce, juros caem |
Em ambos os casos, a parcela inclui: amortização + juros + seguros (MIP e DFI) + taxa de administração. Os seguros e taxas são adicionados por cima da parcela pura de amortização e juros — por isso o que o banco mostra nem sempre coincide com o cálculo básico.
Para uma análise aprofundada das diferenças estratégicas entre os dois sistemas, veja o artigo SAC ou Price: qual escolher.
Calculando no sistema SAC
No SAC, a conta é direta: você divide o valor financiado pelo número de parcelas e obtém a amortização mensal fixa. Os juros diminuem mês a mês porque incidem sobre um saldo devedor que cai constantemente.
Amortização mensal = Valor financiado / Número de parcelasOs juros diminuem porque incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada mês em exatamente o valor da amortização.
Exemplo SAC:
- Valor financiado: R$ 500.000
- Prazo: 360 meses (30 anos)
- Taxa mensal: 0,7537% (equivalente a 9,49% ao ano — cálculo abaixo)
Atenção sobre a taxa: os bancos divulgam a taxa de juros ao ano, mas o cálculo mensal usa a taxa equivalente mensal, não a taxa nominal dividida por 12. A fórmula correta é:
Taxa mensal = (1 + taxa anual / 100)^(1/12) - 1
Taxa mensal = (1 + 9,49/100)^(1/12) - 1 = 0,7537% ao mêsEssa diferença parece pequena, mas em um financiamento de R$ 500.000 por 30 anos ela representa R$ 8.000 a R$ 12.000 no total pago.
Amortização mensal = R$ 500.000 / 360 = R$ 1.388,89
Juros do 1º mês = R$ 500.000 x 0,7537% = R$ 3.768,50
Parcela 1 = R$ 1.388,89 + R$ 3.768,50 = R$ 5.157,39
Juros do 2º mês = (R$ 500.000 - R$ 1.388,89) x 0,7537% = R$ 3.757,94
Parcela 2 = R$ 1.388,89 + R$ 3.757,94 = R$ 5.146,83A parcela diminui a cada mês em exatamente o valor dos juros economizados pela queda do saldo devedor.
Calculando no sistema Price
No Price, a parcela é única e fixa para todos os meses — calculada pela fórmula da anuidade, que determina o valor que, pago todo mês por n meses, quita exatamente o saldo devedor com os juros acordados.
A fórmula da anuidade é:
PMT = PV × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]Onde:
- PMT = valor da parcela fixa (o que queremos descobrir)
- PV = valor financiado (Present Value)
- i = taxa de juros mensal equivalente
- n = número de parcelas
Exemplo Price (mesmos dados do SAC):
i = 0,7537% = 0,007537
n = 360
PV = R$ 500.000
(1,007537)^360 = 14,2268
PMT = R$ 500.000 × [0,007537 × 14,2268] / [14,2268 - 1]
PMT = R$ 500.000 × 0,10721 / 13,2268
PMT = R$ 500.000 × 0,008105
PMT ≈ R$ 4.052,50A parcela é fixa em R$ 4.052,50 durante todo o prazo — mas lembre-se que isso é apenas a parcela de amortização e juros. Seguros e taxas de administração são adicionados por cima.
Comparando SAC e Price no mesmo exemplo
| Mês | Parcela SAC | Parcela Price |
|---|---|---|
| 1 | R$ 5.157 | R$ 4.053 |
| 60 | R$ 4.361 | R$ 4.053 |
| 120 | R$ 3.566 | R$ 4.053 |
| 180 | R$ 2.770 | R$ 4.053 |
| 240 | R$ 1.974 | R$ 4.053 |
| 360 | R$ 1.399 | R$ 4.053 |
Total pago em SAC: aproximadamente R$ 1.179.000 Total pago em Price: aproximadamente R$ 1.459.000 Diferença: o SAC economiza cerca de R$ 280.000 em 30 anos no total de juros pagos.
Essa diferença expressiva acontece porque no Price o saldo devedor diminui muito devagar nos primeiros anos — no mês 1, dos R$ 4.053 pagos, apenas R$ 285 foram para o saldo devedor, o resto foi juros. No SAC, R$ 1.389 já abateram o saldo.
Use o Comparador SAC vs Price para calcular e comparar os dois sistemas com os dados do seu financiamento, incluindo o ponto exato onde as parcelas se cruzam.
Adicionando os seguros obrigatórios
Os seguros MIP e DFI são obrigatórios por lei e somados à parcela mensal — eles fazem parte do custo real do financiamento e precisam entrar no seu planejamento.
A obrigatoriedade dos seguros está prevista na Lei nº 4.380/1964 e regulamentada pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) e pelo Banco Central. Para entender em detalhe o que cada seguro cobre, leia o artigo sobre seguros MIP e DFI no financiamento.
MIP (Morte e Invalidez Permanente):
- Percentual mensal sobre o saldo devedor, que varia com a idade do mutuário
- Faixa 31-40 anos: aproximadamente 0,0225% ao mês sobre o saldo devedor
- Faixa 41-50 anos: aproximadamente 0,0395% ao mês
DFI (Danos Físicos ao Imóvel):
- Percentual fixo: cerca de 0,006% ao mês sobre o saldo devedor
Calculando para o 1º mês (saldo de R$ 500.000, mutuário de 38 anos):
- MIP: R$ 500.000 × 0,0225% = R$ 112,50
- DFI: R$ 500.000 × 0,006% = R$ 30,00
- Total seguros: R$ 142,50
Parcela SAC com seguros (1º mês): R$ 5.157 + R$ 142,50 = R$ 5.299,50 Parcela Price com seguros: R$ 4.053 + R$ 142,50 = R$ 4.195,50
Os seguros diminuem ao longo do tempo (calculados sobre saldo devedor decrescente), mas a taxa do MIP sobe conforme o mutuário envelhece. No total de 30 anos, os seguros podem representar R$ 25.000 a R$ 45.000.
Taxa Referencial (TR) e correção das parcelas
A TR não é um componente do cálculo da parcela — ela é um indexador que corrige o saldo devedor mensalmente. Quando a TR está em zero, as parcelas não sobem por esse motivo; quando sobe, o saldo devedor e as parcelas são reajustados.
A maioria dos financiamentos imobiliários do SFH tem correção pela TR. Em longos períodos (2017-2021), a TR ficou próxima de zero, sem impacto nas parcelas. Contudo, em 2022 e 2023, a TR subiu e muitos mutuários foram surpreendidos com parcelas maiores.
Para 2026, a TR está em patamares baixos mas não nulos — vale verificar o valor atual no site do Banco Central do Brasil.
Dica prática: ao comparar propostas de bancos, verifique se a taxa informada é:
- Taxa nominal ao ano (precisa converter para mensal equivalente)
- Taxa efetiva ao mês (pode usar direto)
- Com ou sem TR (impacta o valor futuro das parcelas)
O impacto do prazo no valor da parcela
O prazo do financiamento afeta diretamente o tamanho da parcela. Veja como varia a parcela Price para R$ 500.000 a 9,49% a.a. com prazos diferentes:
| Prazo | Parcela (Price) | Total pago | Total juros |
|---|---|---|---|
| 120 meses (10 anos) | R$ 6.430 | R$ 771.600 | R$ 271.600 |
| 180 meses (15 anos) | R$ 5.153 | R$ 927.540 | R$ 427.540 |
| 240 meses (20 anos) | R$ 4.580 | R$ 1.099.200 | R$ 599.200 |
| 300 meses (25 anos) | R$ 4.288 | R$ 1.286.400 | R$ 786.400 |
| 360 meses (30 anos) | R$ 4.053 | R$ 1.459.080 | R$ 959.080 |
Reduzir o prazo de 30 para 20 anos aumenta a parcela em R$ 527, mas economiza quase R$ 360.000 em juros. A decisão depende do seu orçamento e da sua estratégia financeira.
Erros comuns no cálculo da parcela
Erro 1: Usar taxa nominal dividida por 12. A taxa mensal equivalente é sempre ligeiramente maior que a nominal dividida por 12. Para 9,49% a.a., a taxa mensal correta é 0,7537%, não 0,7908% (= 9,49/12).
Erro 2: Esquecer os seguros e taxas. A parcela de amortização + juros é apenas parte do que você vai pagar. Adicione sempre MIP, DFI e taxa de administração.
Erro 3: Não considerar a TR. Se o contrato prevê correção pela TR, as parcelas podem aumentar nos anos seguintes dependendo da política monetária.
Erro 4: Comparar parcelas de prazo diferente. Um banco oferece 360 meses e outro 300 — a parcela menor nem sempre é a proposta mais barata no total.
Use a calculadora para comparar
Os cálculos acima são precisos, mas desconsideram variantes como IOF, variação da TR e ajustes de seguros ao longo do tempo. Para obter os valores exatos do seu financiamento, use:
- Calculadora SAC — tabela completa das 360 parcelas com todos os componentes
- Calculadora Price — idem para o sistema Price
- Comparador SAC vs Price — ambos os sistemas lado a lado, com diferença total e ponto de cruzamento
- Calculadora CET — para incluir seguros e tarifas no custo real total
Com esses cálculos em mãos, você chega ao banco sabendo exatamente o que esperar — e em posição de negociar.